Fondi derivanti dalle operazioni rettificati – AFFO

Svelamento dei fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) nei fondi comuni di investimento immobiliare

Navigare nel mondo dell'AFFO

I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) costituiscono una metrica finanziaria cruciale nel regno dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). Questo articolo fa luce sulle complessità dell'AFFO, sulla sua importanza nella valutazione dei REIT e sulla metodologia alla base del suo calcolo.

Approfondimenti chiave:

• L'AFFO offre una prospettiva sfumata sul flusso di cassa residuo di un REIT, tenendo conto delle spese in conto capitale ricorrenti.
• A differenza dei semplici Funds From Operations (FFO), l’AFFO deduce i costi aggiuntivi e incorpora fonti di reddito come gli aumenti dell’affitto.
• Nonostante l’assenza di una formula ufficiale, i calcoli dell’AFFO comportano tipicamente aggiustamenti per aumenti dell’affitto, spese in conto capitale e manutenzione ordinaria.

AFFO demistificante

L'AFFO, pur non essendo standardizzato in tutto il settore, è preferito dagli analisti per il suo approccio globale nella stima del reale potenziale di guadagno di un REIT. Considerando spese come spese in conto capitale e costi di manutenzione, AFFO fornisce una rappresentazione più accurata della capacità di un REIT di generare dividendi.

Calcolo dell'AFFO:

• Inizia determinando il FFO, che comprende il flusso di cassa derivante da attività specifiche tra cui leasing, acquisizione e costi per interessi.
• Sottrarre le plusvalenze derivanti dalle vendite immobiliari dal FFO per ottenere una cifra netta.
• Calcolare l'AFFO aggiustando ulteriormente il FFO per gli aumenti dell'affitto, le spese in conto capitale e la manutenzione ordinaria.

Esempio illustrativo: calcolo AFFO

Consideriamo uno scenario ipotetico: un REIT con 2 milioni di dollari di utile netto, ammortamento di 35.000 dollari e svalutazione di 50.000 dollari. Inoltre, il REIT ha guadagnato $ 400.000 da una vendita di proprietà e ha subito una perdita di $ 100.000 da un'altra. Gli aumenti netti dell'affitto sono stati pari a $ 40.000, con spese in conto capitale di $ 75.000 e costi di manutenzione ordinaria di $ 30.000.

Calcolo:

• FFO: $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
• AFFO: $ 1.785.000 + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.720.000

Oltre le metriche tradizionali

Nella valutazione dei REIT, i parametri convenzionali come l’utile per azione (EPS) e il rapporto prezzo-utili (P/E) potrebbero non essere all’altezza. L'AFFO offre una prospettiva più sfumata, fornendo informazioni sull'efficienza operativa di un REIT e sulla capacità di generare rendimenti sostenibili.